BluPeak Estate Analytics: Ο ρόλος των τραπεζών και servicers στην προσιτή στέγη

Εκτενή Έρευνα Αποκαλύπτει Προβλήματα στην Αξιοποίηση Ακινήτων στην Ελλάδα

Χιλιάδες ακίνητα που ανήκουν σε τράπεζες και επενδυτικά κεφάλαια παραμένουν ενταγμένα σε διάφορα χαρτοφυλάκια, χωρίς ωστόσο να υπάρχει σαφής καταγραφή για τον αριθμό κατοικιών και τις άμεσα διαθέσιμες. Μια πρόσφατη μελέτη της BluPeak Estate Analytics ρίχνει φως στα εμπόδια που εμποδίζουν την κινητικότητα της αγοράς στέγης και προτείνει τρόπους για την ενίσχυση της προσιτής στέγασης.

Τα ακίνητα υπό τη διαχείριση τραπεζών, επενδυτικών οργανισμών και εταιρειών που διαχειρίζονται απαιτήσεις, έχουν τη δυνατότητα να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών στη χώρα, ιδιαίτερα σε μια εποχή που το κόστος στέγασης πιέζει τα νοικοκυριά και η αναζήτηση προσιτής κατοικίας είναι πιο δύσκολη από ποτέ.

Ωστόσο, οι διαδικασίες που απαιτούνται μεταξύ της καταγραφής ενός ακινήτου και της διάθεσής του στην αγορά είναι συχνά περίπλοκες. Νομικά ζητήματα, τεχνικές αδυναμίες, ανάγκες για επισκευές και προβλήματα με την τακτοποίηση τίτλων καθιστούν δύσκολη την αξιοποίηση. Επιπλέον, η έλλειψη μιας κεντρικής δημόσιας καταχώρισης που να συμπεριλαμβάνει στοιχεία για την κατοχή και τη διαθεσιμότητα των ακινήτων επιτείνει το πρόβλημα.

Η εν λόγω ανάλυση φωτίζει τη σύνδεση ανάμεσα στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και την υφιστάμενη στεγαστική κρίση, προτείνοντας την καταγραφή ενός ακινήτου ανά περίπτωση, τη βελτίωση των διαδικασιών αξιοποίησης και την προώθηση μακροχρόνιων, προσιτών ενοικιάσεων.

Αριθμός Ακινήτων στα Χαρτοφυλάκια

Η μελέτη συγκεντρώνει στοιχεία από δημόσιες εταιρικές εκθέσεις και άλλες εκτιμήσεις, επισημαίνοντας ότι οι αριθμοί που παρατίθενται δεν μπορεί να αθροιστούν για να καταλήξουν σε ένα συνολικό μέγεθος. Ειδικότερα, η Εθνική Τράπεζα διαθέτει περίπου 3.965–4.000 ακίνητα, εκ των οποίων 1.840–1.850 είναι ώριμα προς πώληση, σύμφωνα με στοιχεία για το τέλος του 2024. Από την πλευρά της, η Τράπεζα Πειραιώς αναφέρει ανακτηθέντα ακίνητα με λογιστική αξία γύρω στο 1,344 δισ. ευρώ.

Στους υπολογισμούς περιλαμβάνονται και εκτιμήσεις από την Intrum για περίπου 11.000 ακίνητα, εκ των οποίων περίπου 5.000 είναι κατοικίες. Αντίστοιχα στοιχεία παρέχονται και από τις doValue και Altamira, ενώ η Grivalia αναφέρει πως διαχειρίζεται 4.609 ακίνητα αξίας περίπου 652,6 εκατ. ευρώ.

Η διάκριση ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και τον διαχειριστή των ακινήτων είναι κρίσιμη. Μια εταιρεία διαχείρισης μπορεί να έχει υπό την ευθύνη της ακίνητα για λογαριασμό τρίτων, χωρίς να τα κατέχει, γεγονός που καθιστά δύσκολη τη συνολική εκτίμηση της αγοράς.

Σχέση με τη Στεγαστική Κρίση

Η τυχόν ύπαρξη κενών κατοικιών μπορεί να συντελεί στη συρρίκνωση της προσφοράς σε περιοχές που έχουν υψηλή ζήτηση. Η πραγματική επίδραση των χαρτοφυλακίων ωστόσο απαιτεί διαχωρισμό των ακινήτων που είναι άμεσα κατοικήσιμα και εκείνων που είναι πια μισθωμένα ή κατειλημμένα.

Η μελέτη δεν αποδεικνύει ότι όλα τα ακίνητα είναι σκόπιμα “κλειστά” ή ότι το απόθεμα αυτό προκαλεί τις αυξήσεις στις τιμές. Θέτει, όμως, το ερώτημα για το πόσα ακίνητα παραμένουν αδιάθετα χωρίς αντικειμενικούς λόγους και για πόσο διάστημα. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat για το 2024, το 28,9% του ελληνικού πληθυσμού ζει σε νοικοκυριά με ύψος δαπανών που ξεπερνά το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, λάβετε υπόψη ότι το αντίστοιχο ποσοστό στην Ε.Ε. είναι μόλις 8,2%.

Στρατηγικές Στήριξης

Μια πιθανή διέξοδος βρίσκεται στα προγράμματα πρώτης κατοικίας. Σημαντική είναι η συνεργασία μεταξύ της Cepal και της Attica Bank για την προώθηση έως 780 ακινήτων από τα χαρτοφυλάκια Orion X, Galaxy II και Cosmos, με 150 άμεσα διαθέσιμα. Ένα τέτοιο πρόγραμμα μπορεί να αποτελέσει γέφυρα ανάμεσα στη διαθεσιμότητα ακινήτων και στη στεγαστική ανάγκη.

Στην αποτίμηση του «Σπίτι μου ΙΙ», η έκθεση προσδιορίζει 15.097 εγκρίσεις και 14.114 συμβάσεις, συνοδευόμενες από δάνεια γύρω στο 1,54 δισ. ευρώ. Παρά την ενίσχυση, η αξία των αγορών δεν ισούται με κέρδη για τις τράπεζες και προγράμματα στήριξης ενδέχεται να χρειάζονται επιπλέον αιτήματα για να χρησιμοποιηθούν αποτελεσματικά.

Περίληψη και Προτάσεις

Η ενεργοποίηση των χαρτοφυλακίων θα μπορούσε να αρχίσει από ακίνητα με καθαρούς τίτλους και στη συνέχεια να επεκταθεί σε εκείνα που χρειάζονται περιορισμένες επισκευές. Οι προτάσεις περιλαμβάνουν τη δημιουργία προσιτής μίσθωσης μέσω ενδιάμεσου φορέα, τη διαφάνεια στις πωλήσεις και την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών.

Η BluPeak Estate Analytics τονίζει ότι μόνο μέσω μιας σωστής καταγραφής και ενός ψηφιακού εργαλείου μπορεί να ψηφιοποιηθεί αυτή η διαδικασία, επιτρέποντας στις τράπεζες και τα επενδυτικά σχήματα να συνδράμουν ουσιαστικά στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.