Ακίνητο προς πώληση: Ποιος αναλαμβάνει τα απλήρωτα κοινόχρηστα;

Η διαδικασία της μεταβίβασης ενός διαμερίσματος δεν εγγυάται ότι τα απλήρωτα κοινόχρηστα του πλανηθέντος ιδιοκτήτη θα περάσουν στον νέο κάτοχο. Αυτή η κατάσταση μπορεί να προκαλέσει σοβαρές δυσκολίες στην πολυκατοικία, καθώς η διαχείριση ενδέχεται να κληθεί να διεκδικήσει οφειλές από έναν πρώην ιδιοκτήτη που έχει ήδη αποχωρήσει ή έχει πωλήσει το ακίνητο.

Με σκοπό την αποφυγή προβλημάτων, τόσο οι υποψήφιοι αγοραστές όσο και οι διαχειριστές επιβάλλεται να είναι ενημερωμένοι σχετικά με τις υποχρεώσεις που συνδέονται με τα παλαιά χρέη πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, και ποιες ενέργειες μπορούν να υλοποιηθούν για να μειωθεί ο κίνδυνος απώλειας χρημάτων.

Τα κοινόχρηστα χρέη συνιστούν ένα από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα σε πολυκατοικίες. Όταν κάποιος ιδιοκτήτης σταματήσει να πληρώνει, η οφειλή συσσωρεύεται, και οι συνιδιοκτήτες καλούνται συχνά να αναλάβουν τα έξοδα του κτιρίου, όπως είναι η θέρμανση, η καθαριότητα, το ηλεκτρικό ρεύμα, η συντήρηση και οι επισκευές.

Ποιοι είναι οι κανόνες για τα χρέη

Ο γενικός κανόνας αναφέρει ότι οι οφειλές κοινοχρήστων δεν είναι αυτομάτως μετα transferable με το ακίνητο. Οι υποχρεώσεις που προκύπτουν πριν από την ημερομηνία μεταβίβασης παραμένουν στον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ενώ ο νέος ιδιοκτήτης καθώς και η διαχείριση αναλαμβάνουν όσα χρέη ξεκινούν από την ημέρα της αγοράς.

Ειδικότερα, εάν για παράδειγμα ένας ιδιοκτήτης έχει αφήσει 4.000 ευρώ σε απλήρωτα κοινόχρηστα και στη συνέχεια προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου, το χρέος δεν περνά στον καινούριο ιδιοκτήτη. Αντιθέτως, η πολυκατοικία έχει δικαίωμα να στραφεί κατά του παλιού ιδιοκτήτη για την είσπραξή του.

Αυτή την αρχή επιβεβαιώνει και η ΠΟΜΙΔΑ, δηλώνοντας ότι ο νέος ιδιοκτήτης φέρει ευθύνη για τις κοινόχρηστες υποχρεώσεις που προκύπτουν μετά την απόκτησή του ακινήτου.

Η κατάσταση περιπλέκεται αν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης διαμένει στο εξωτερικό, έχει αποκτήσει το ακίνητο ως επένδυση ή μέσω προγραμμάτων όπως η Golden Visa, ή έχει απολέσει άλλα περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα. Στις περιπτώσεις αυτές, η πολυκατοικία μπορεί να έχει νομικό δικαίωμα, αλλά η είσπραξη ενδέχεται να είναι δυσχερής.

Η σημασία του κανονισμού της πολυκατοικίας

Ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί να καθορίσει σημαντικά τις υποχρεώσεις των μελλοντικών ιδιοκτητών. Αν ο κανονισμός αναφέρει ρητά ότι οι ανεξόφλητες υποχρεώσεις κοινοχρήστων βαρύνουν και τον επόμενο κάτοχο, τότε η θέση του αγοραστή πιθανόν να αλλάξει.

Για να είναι ένας τέτοιος όρος δεσμευτικός για τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες, χρειάζεται συμβολαιογραφική έγγραφη σύσταση και μεταγραφή ή καταχώριση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Πολλές παλαιές πολυκατοικίες είτε δεν διαθέτουν κανονισμό είτε ο υπάρχων κανονισμός δεν καλύπτει την κατάσταση που προκύπτει κατά τη μεταβίβαση. Η προσθήκη σχετικού όρου μεταγενέστερα μπορεί να είναι απαιτητική διαδικασία, καθώς συνήθως απαιτεί συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Αυτός είναι και ο λόγος που πριν από κάθε αγορά είναι ουσιαστικό να εξετάζονται οι κανονισμοί και η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, συνιστώντας παράλληλα την κατάλληλη νομική υποστήριξη.

Βασικές ενέργειες για τη διαχείριση της πολυκατοικίας

Για την πολυκατοικία, χρόνος και δράση είναι κρίσιμα. Μία σοβαρή οφειλή δεν πρέπει να παραμένει ανενεργή για μήνες ή χρόνια, καθώς όσο το ακίνητο ανήκει στον οφειλέτη, υπάρχουν περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να εκμεταλλευτούν.

Η γενική συνέλευση μπορεί να αποφασίσει για τη δικαστική διεκδίκηση των οφειλών και να αναθέσει στον διαχειριστή να προχωρήσει στις ενδεδειγμένες ενέργειες.

Η ΠΟΜΙΔΑ αναφέρει ότι για να εκδοθεί διαταγή πληρωμής απαιτούνται ειδοποιήσεις απλήρωτων κοινοχρήστων, παραστατικά δαπανών και πρακτικά γενικής συνέλευσης που δίνουν τη σχετική εξουσιοδότηση.

Ανάλογα με την περίπτωση και κατόπιν νομικής καθοδήγησης, μπορεί να επιβληθεί προσημείωση ή κατάσχεση στο ακίνητο, κάτι που θα μπορούσε να αποτρέψει μεταβιβάσεις.

Η άμεση αντίδραση της πολυκατοικίας μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για τη διασφάλιση των απαιτήσεων πριν την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Τι προτείνει η ΠΟΜΙΔΑ για μεταβιβάσεις

Η ΠΟΜΙΔΑ έχει εισηγηθεί την καθιέρωση υποχρεωτικού ελέγχου των κοινοχρήστων πριν από κάθε μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Στο συμβόλαιο θα πρέπει να περιλαμβάνεται βεβαίωση του διαχειριστή ή υπεύθυνη δήλωση του πωλητή που να επιβεβαιώνει ότι το διαμέρισμα δεν έχει εκκρεμείς οφειλές.

Εάν δεν υπάρχει διαχειριστής ή εκείνος αρνείται να χορηγήσει το σχετικό έγγραφο, ο πωλητής θα πρέπει να δηλώνει υπεύθυνα ότι δεν υπάρχουν απλήρωτα κοινόχρηστα, ενώ σήμερα η ολοκλήρωση μίας αγοραπωλησίας απαιτεί διάφορα έγγραφα, χωρίς όμως την υποχρεωτική εξόφληση των κοινοχρήστων.

Προβλήματα για τους νέους αγοραστές

Ακόμα κι αν ο νέος αγοραστής δεν φέρει ευθύνη για τις παλαιές οφειλές, καλό είναι να εξερευνήσει προσεκτικά την καλύτερη οικονομική κατάσταση της πολυκατοικίας πριν από την αγορά. Είναι σημαντικό να επιβεβαιωθούν ο κανονισμός και οι όροι, τα πρακτικά των συνελεύσεων, το αποθεματικό και οι τυχόν εκκρεμείς οφειλές άλλων συνιδιοκτητών.

Εξίσου επιτακτική είναι η ενημέρωση για πιθανές ανάγκες σε επισκευές και έκτακτες εισφορές, καθώς και η απόκτηση βεβαίωσης του διαχειριστή για τυχόν ανεξόφλητα χρέη που αφορούν το ακίνητο προς πώληση.

Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι μία πολυκατοικία σε οικονομική κρίση ή με ανεπάρκεια ταμείου μπορεί να θέσει σε κίνδυνο τον νέο ιδιοκτήτη από την πρώτη μέρα. Όσο και αν δεν είναι προσωπικά υπεύθυνος για τις παλιές οφειλές, ενδέχεται να χρειαστεί να συμμετάσχει σε έκτακτες εισφορές για την απρόσκοπτη λειτουργία του κτιρίου.

Διαβάστε ακόμη

Τράπεζες: Ξεκλειδώνει η εποπτεία για τις διασυνοριακές συναλλαγές – Βίβλο απλουστευμένων κανόνων επεξεργάζεται ο SSM

ΕΕ: Γιατί βάζει μπλόκο στην εξαγορά της Anglo American από την MMG

Παγκόσμιος Οργανισμός Μετεωρολογίας: Το 2025 ήταν ένα από τα πιο ξηρά έτη εδώ και δεκαετίες για τα ποτάμια σε όλο τον κόσμο

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ