Airbnb ή σταθερό ενοίκιο: Πώς να επιλέξετε την πιο επικερδή επιλογή τρία χρόνια χωρίς φόρο

Εναλλακτικές επιλογές για ιδιοκτήτες ακινήτων: Οφέλη και προκλήσεις

Τρεις χρόνια αφορολόγητου ενοικίου ή αύξηση εσόδων με παράλληλη αύξηση εξόδων; Αυτή είναι η επιλογή που εξετάζουν οι ιδιοκτήτες όσον αφορά το μέλλον των ακινήτων τους, ειδικά αν σκεφτούν τη μετάβαση από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση. Η προτεινόμενη παράταση της φοροαπαλλαγής για συμβάσεις που υπογράφονται μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2027 ενισχύει αυτήν την εναλλακτική, ενώ οι αυστηροί κανονισμοί και οι υποχρεώσεις γύρω από τη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων καθιστούν την τρέχουσα κατάσταση επιβαρυντική για τους ιδιοκτήτες. Αυτή η διάταξη περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο που αναμένεται να ψηφιστεί τον Νοέμβριο.

Η βασική σύγκριση αφορά τα καθαρά έσοδα που μένουν στους ιδιοκτήτες στο τέλος του έτους. Οι απολαβές από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις απαιτούν κάλυψη εξόδων, όπως προμήθειες, καθαρισμούς, λογαριασμούς και φόρους. Αντίστοιχα, τα σταθερά ενοίκια έχουν και αυτά τα δικά τους έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των επισκευών και των κινδύνων που συνδέονται με καθυστερημένες πληρωμές.

Η φορολογική απαλλαγή για τρία χρόνια έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς καλύπτει και κλειστές κατοικίες, εφόσον πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν να μεταβούν σε μακροχρόνια μίσθωση χωρίς τις φορολογικές πιέσεις του παρελθόντος. Η νέα ρύθμιση επιτρέπει την επέκταση των επιλέξιμων συμβάσεων μέχρι το τέλος του 2027, με τα οφέλη του αφορολόγητου να ισχύουν για τρία χρόνια από τη στιγμή που υπογράφεται η συμφωνία.

Ωστόσο, για τα κλειστά διαμερίσματα, η διαδικασία αξιολόγησης δεν είναι απλή. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να αποδείξει τη μη χρήση του ακινήτου για τα τρία προηγούμενα χρόνια και να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ακόμη και ακίνητα που πρόσφατα έμειναν κενά δεν αποκτούν αυτομάτως το δικαίωμα απαλλαγής.

Ειδικά για τα πρώην Airbnb, η ιδιοκτησία θα πρέπει να έχει χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις το προηγούμενο οικονομικό έτος, με κατάθεση των κατάλληλων δηλώσεων. Η διαδικασία αξιολόγησης περιλαμβάνει και τις φορολογικές δηλώσεις του έτους της νέας σύμβασης.

Οι προϋποθέσεις για τις κατοικίες είναι ρητές, με το μέγεθος των ακινήτων να παίζει σημαντικό ρόλο. Συνήθως, οι συμβάσεις πρέπει να έχουν διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών και τα 36 μήνες απαλλαγής ξεκινούν από τον πρώτο μήνα υπογραφής του συμβολαίου.

Αναλογιστείτε ένα παράδειγμα: Ένα διαμέρισμα ενοικιαζόμενο με 700 ευρώ το μήνα έχει ετήσια έσοδα της τάξης των 8.400 ευρώ. Για μια τριετία, αυτό ανέρχεται σε 25.200 ευρώ, με τη φοροαπαλλαγή να παίζει καθοριστικό ρόλο. Αντίθετα, αν το διαμέρισμα αποφέρει 15.000 ευρώ ετησίως από βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι ιδιοκτήτες επωμίζονται λειτουργικά έξοδα 5.000 ευρώ, το καθαρό κέρδος περιορίζεται κάτω από το αφορολόγητο ενοίκιο.

Οι προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης επιβαρύνουν περαιτέρω τους ιδιοκτήτες. Κοινωνικές υποχρεώσεις, όπως η ασφάλιση και τα μέτρα υγιεινής, αυξάνουν το κόστος, ενώ οι απαιτήσεις σχετικά με τη χρήση του ακινήτου είναι αυστηρές.

Για φυσικά πρόσωπα με τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, η κατάσταση είναι ακόμη πιο περίπλοκη, καθώς χαρακτηρίζονται ως επιχειρήσεις και υπόκεινται σε ΦΠΑ 13%. Παράλληλα, υπάρχουν περιορισμοί στην εγγραφή νέων ακινήτων, ειδικά σε περιοχές όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, όπου αναμένονται περαιτέρω μέτρα το 2027.

Τέλος, η εικόνα της αγοράς δείχνει μια πτωτική τάση στις εγγραφές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Τα 203.122 καταλύματα καταγράφηκαν το Μάρτιο του 2026, σε σύγκριση με 207.572 το 2024, καταδεικνύοντας την επίδραση των κυβερνητικών περιορισμών.

Η επιλογή της φοροαπαλλαγής συνοδεύεται από υποχρέωση σταθερής χρήσης, καθιστώντας τη στρατηγική επιλογή. Εάν το ακίνητο επιστρέψει στη βραχυχρόνια μίσθωση πριν παρέλθει η τριετία, η απαλλαγή θα ακυρωθεί. Εν ολίγοις, η αγορά των ακινήτων απαιτεί προσεκτική ανάλυση και στρατηγική, προκειμένου οι ιδιοκτήτες να μεγιστοποιήσουν τα έσοδά τους.