Αγορά ακινήτου σε χαμηλότερη αξία: Ποιες φορολογικές υποχρεώσεις έχετε | Οικονομικές Ειδήσεις

Αγοράζετε μία κατοικία αξίας 150.000 ευρώ, αν και η αντικειμενική της αξία αγγίζει τις 220.000 ευρώ. Ποιο ποσό πρέπει να δηλώσετε στην εφορία; Τα 150.000 ευρώ της πραγματικής σας πληρωμής ή τα 220.000 ευρώ που αναγνωρίζει το φορολογικό σύστημα;

Η διαφορά των 70.000 ευρώ είναι ιδιαίτερα σημαντική. Αυτή μπορεί να καθορίσει εάν ο αγοραστής ικανοποιεί το τεκμήριο απόκτησης με βάση τα εισοδήματά του, τις αποταμιεύσεις ή κάποια γονική παροχή, ή αν θα αντιμετωπίσει πρόσθετη φορολογική πίεση.

Μια πρόσφατη απόφαση (2086/2025) του Συμβουλίου της Επικρατείας προσφέρει καθοριστικές διευκρινίσεις για τις αγοραπωλησίες ακινήτων: η αντικειμενική αξία δεν είναι το μοναδικό κριτήριο για το τεκμήριο απόκτησης. Σημασία έχει το ποσό που έχει πραγματικά πληρωθεί από τον φορολογούμενο, εφόσον μπορεί να το αποδείξει.

Με άλλα λόγια, η αξία που χρησιμοποιείται για τη φορολογία μεταβίβασης διαφέρει από το πραγματικό κόστος που απαιτείται για την αγορά.

Στο παραδείγματά μας, αν το ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 220.000 ευρώ αλλά ο πωλητής συμφώνησε σε 150.000 ευρώ, το ποσό των 150.000 ευρώ θα καθορίσει τη βάση για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης, εφόσον αποδεικνύεται. Σε αυτό το ποσό προστίθενται και οι διάφορες άλλες δαπάνες, όπως ο φόρος μεταβίβασης και τα συναφή έξοδα.

Ο φόρος μεταβίβασης, ωστόσο, ακολουθεί διαφορετική πορεία. Αν το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, ο φόρος υπολογίζεται στην υψηλότερη αξία. Έτσι, ο αγοραστής μπορεί να επιβαρυνθεί φορολογικά για τη μεταβίβαση με βάση το ποσό των 220.000 ευρώ, χωρίς αυτό να τον δεσμεύει να δηλώσει ότι κατέβαλε και το ίδιο ποσό.

Η υπόθεση που απασχόλησε το ΣτΕ

Η μεγάλη «ψαλίδα» μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του πραγματικού τίμηματος γίνεται εμφανής στην περίπτωση που άγγιξε το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το ακίνητο είχε αντικειμενική αξία 331.403 ευρώ, ενώ το διακυβευόμενο τίμημα ήταν μόλις 56.000 ευρώ.

Η φορολογική αρχή είχε υπολογίσει τη δαπάνη απόκτησης με βάση τη σημαντικά μεγαλύτερη αντικειμενική αξία. Όμως, το ΣτΕ αποφάσισε ότι ο φορολογούμενος πρέπει να έχει την ευχέρεια να αποδείξει πως το πραγματικό ποσό που κατέβαλε ήταν χαμηλότερο.

Αυτό αποτελεί το «κλειδί» για τους αγοραστές: δεν αρκεί απλώς η αναγραφή ενός χαμηλότερου ποσού στο συμβόλαιο. Χρειάζεται να υπάρχει απόδειξη ότι αυτό ήταν το ποσό που αναγκάστηκε να καταβάλει.

Προσοχή για τον αγοραστή

Οι τραπεζικές κινήσεις παίζουν καθοριστικό ρόλο. Η μετακίνηση των χρημάτων προς τον πωλητή, οι κινήσεις στους λογαριασμούς και τα στοιχεία της συναλλαγής θα πρέπει να είναι συνεπή και να αναδεικνύουν ποιο ήταν το πραγματικό ποσό της αγοράς.
Κι αυτό το μοτίβο ισχύει και εδώ: Αν το συμβόλαιο δηλώνει 150.000 ευρώ, αλλά οι τραπεζικές κινήσεις αποδεικνύουν ότι ο αγοραστής κατέβαλε 230.000 ευρώ, η εφορία θα αγνοήσει τα 150.000 ευρώ του συμβολαίου και θα κυνηγήσει το πραγματικό ποσό.

Πώς καλύπτεται το τεκμήριο

Για τον αγοραστή, το επόμενο βήμα είναι να ελέγξει εάν μπορεί να καλύψει το ποσό της πραγματικής δαπάνης αγοράς. Η κάλυψη αυτή μπορεί να προέρχεται από δηλωμένα εισοδήματα, προηγούμενα κεφάλαια, τραπεζικό δάνειο, πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου ή νόμιμες χρηματικές δωρεές ή κληρονομιές.

Κατά συνέπεια, πριν υπογράψει ένα συμβόλαιο με τίμημα σημαντικά χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, ο αγοραστής θα πρέπει να κάνει δύο ξεχωριστούς υπολογισμούς: τον φόρο που θα καταβάλει για τη μεταβίβαση και τα χρήματα που πρέπει να δικαιολογήσει ως δαπάνη απόκτησης.

Διαβάστε επίσης

Η αγορά ζητά ελέγχους στην ψηφιακή αγορά

Παναγιώτης Γαβριηλίδης: Γιατί η COSMOTE γίνεται Telekom

Γιατί οι τιμές που τελειώνουν σε 9 επηρεάζουν τις αγορές μας

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ