Εξωδικαστική λύση: Ανταλλάσσεις ακίνητο και προστατεύεις την κατοικία σου

Ο Εξωδικαστικός μηχανισμός αναμορφώνεται, μετατρέποντας τη διαδικασία μείωσης χρέους και δόσεων σε ένα εργαλείο που αποσκοπεί στη διάσωση της κύριας κατοικίας των οφειλετών. Από 21 Σεπτεμβρίου, οι οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα θα έχουν τη δυνατότητα να επιλέξουν να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους, αποδεχόμενοι ταυτόχρονα την πώληση των υπόλοιπων ακινήτων.

Αυτή η ρύθμιση προσφέρει, πέρα από την προστασία της κατοικίας, μια νέα ευνοϊκή μαθηματική προσέγγιση που ενδέχεται να επιφέρει μεγαλύτερες εκπτώσεις στο συνολικό χρέος και τη δόση. Ο υπολογισμός θα γίνεται με βάση την αξία της κατοικίας που διασώζεται, αντί του συνόλου της περιουσίας του οφειλέτη.

Η καινοτομία αυτή έχει σημαντική πρακτική και συμβολική αξία. Μέχρι τώρα, οι οφειλέτες που είχαν ακίνητη περιουσία, όπως μια κύρια κατοικία, ένα εξοχικό ή οικόπεδα, επισήμως υπάγονταν στον Εξωδικαστικό με όλη τους την περιουσία κάτω από το βλέμμα των πιστωτών. Αυτό περιόριζε τις δυνατότητες για κούρεμα, καθώς η συνολική αξία των ακινήτων επηρεάζει το τελικό αποτέλεσμα της ρύθμισης. Με την αναθεώρηση αυτή, η κύρια κατοικία αποδεσμεύεται από τα υπόλοιπα ακίνητα και γίνεται η βάση για τη νέα ρύθμιση.

Δύο εναλλακτικές προτάσεις

Η πλατφόρμα του Εξωδικαστικού θα παρέχει στους οφειλέτες πλέον δύο επιλογές. Η πρώτη θα παραμείνει η παραδοσιακή: ρύθμιση με βάση το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων. Η δεύτερη επιλογή θα αφορά τη διάσωση της κύριας κατοικίας, εκ των οποίων η ρύθμιση θα διαμορφώνεται με βάση την αξία του ακινήτου και τα ετήσια εισοδήματα του οφειλέτη.

Ο οφειλέτης θα έχει την ελευθερία να αποδεχτεί ή να απορρίψει την πρόταση. Εάν επιλέξει τη δεύτερη επιλογή, η διάσωση της κύριας κατοικίας θα συνδέεται με την πώληση των υπόλοιπων ακινήτων μέσω μιας ηλεκτρονικής διαδικασίας πλειστηριασμού. Αυτός ο μηχανισμός δεν θα αποτελεί απλή δέσμευση για τους πιστωτές, αλλά απαραίτητο όρο της σύμβασης αναδιάρθρωσης.

Πραγματικό παράδειγμα: Ένας οφειλέτης με χρέος 150.000 ευρώ, κεντρική κατοικία αξίας 100.000 ευρώ και δύο οικόπεδα αξίας 50.000 ευρώ το καθένα θα διαπιστώσει ότι, σύμφωνα με το παλιό μοντέλο, η συνολική ακίνητη περιουσία του υπολογίζεται στα 200.000 ευρώ, περιορίζοντας έτσι την εκπτωση του χρέους, καθώς η αξία της περιουσίας υπερβαίνει την οφειλή.

Με τη νέα πρόταση, ο οφειλέτης διασφαλίζει την προστασία της πρωτεύουσας κατοικίας, η οποία θα υπολογίζεται με την αξία των 100.000 ευρώ, ενώ τα υπόλοιπα ακινήτα θα πωλούνται για να μειωθεί το χρέος.

Εφόσον η αξία της κύριας κατοικίας είναι χαμηλότερη από το συνολικό χρέος, η αναθεώρηση αυτή μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερες εκπτώσεις και χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις.

Η διαδικασία αυτή δεν συνιστά μια δωρεάν διάσωση της κατοικίας, αλλά έναν συμβιβασμό: ο οφειλέτης αποδέχεται την πώληση της δευτερεύουσας ακίνητης περιουσίας, διατηρώντας ωστόσο το σπίτι του και αποπληρώνοντας τη αξία του σε εύλογα χρονικά διαστήματα, με πληρωμές τις οποίες μπορεί να καλύψει.

Συγκρίσεις με τον Νόμο Κατσέλη

Η σύγκριση με τον Νόμο Κατσέλη είναι αναπόφευκτη, καθώς ο νόμος 3869 του 2010 είχε επίσης προβλέψει διαδικασίες προστασίας της κύριας κατοικίας, με προϋποθέσεις και καταβολή δόσεων ανάλογα με τις οικονομικές δυνατότητες των οφειλετών.

Ωστόσο, η προστασία αυτή δεν σήμαινε απαραίτητα ότι η περιουσία του οφειλέτη παρέμενε ανέγγιχτη. Τα επιπλέον ακίνητα και περιουσιακά στοιχεία λαμβάνονταν υπόψη από τα δικαστήρια και μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Ο νέος μηχανισμός του Εξωδικαστικού στοχεύει να προβεί σε περαιτέρω βελτίωση: δεν παρέχει μόνο προστασία της κύριας κατοικίας, αλλά τη μετατρέπει σε ξεκάθαρη επιλογή σε μια ψηφιακή διαδικασία. Στην πράξη, η σειρά των ακινήτων προς εκποίηση θα καθορίζεται από τους πιστωτές και θα αναγράφεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης, με την επιλογή του οφειλέτη να περιορίζεται στην οικονομική του απόφαση σχετικά με την κύρια κατοικία του.

Η ουσιώδης διαφορά έγκειται στην ταχύτητα και την προβλεψιμότητα της διαδικασίας. Αντί για μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες, ο οφειλέτης θα έχει τη δυνατότητα να γνωρίζει εκ των προτέρων δύο σενάρια: τι θα πληρώσει αν διατηρήσει όλα τα ακίνητά του και τι αν επιλέξει να διασώσει την κύρια κατοικία του, αποδεχόμενος την εκποίηση των υπολοίπων ακίνητων.

Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας απαγορεύεται στους πιστωτές η αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία του οφειλέτη, με την προστασία αυτή να ισχύει ακόμα και αν τα υπόλοιπα ακίνητα καλύψουν το χρέος, διότι ενδέχεται κάποια από αυτά να παραμείνουν στον οφειλέτη.

Μια νέα ευκαιρία για δεύτερες ρυθμίσεις

Μια επιπλέον αλλαγή που εξετάζεται αφορά τους οφειλέτες που είχαν ήδη ρυθμίσει χρέη μέσω του Εξωδικαστικού, αλλά αργότερα αθέτησαν τη συμφωνία τους. Μέχρι σήμερα, οι οφειλέτες αυτοί αντιμετώπιζαν ανυπέρβλητα εμπόδια για να υποβάλουν νέα αίτηση, με την αθέτηση της προηγούμενης να θεωρείται ένδειξη αδυναμίας συμμόρφωσης σε νέα ρύθμιση.

Με την ενεργοποίηση της νέας ρύθμισης το Σεπτέμβριο, θα υπάρξει για περιορισμένο χρονικό διάστημα -μέχρι τον Μάρτιο του 2027- ένα νέο παράθυρο υποβολής για όσους χάσαν τη συμφωνία τους στο παρελθόν. Η νέα δυνατότητα εκποίησης της λοιπής περιουσίας αλλάζει σημαντικά τη βάση υπολογισμού των ρυθμίσεων, οι οποίες ενδέχεται να είναι πιο ευνοϊκές και βιώσιμες.

Ωστόσο, η νέα αυτή ρύθμιση μπορεί να έχει αντίκτυπο σε τουλάχιστον 7.000 οφειλέτες, οι οποίοι εξαιτίας των προηγούμενων καθυστερήσεων δεν έχουν τη δυνατότητα να διατηρήσουν την ρύθμισή τους.

Για αυτούς, ο Εξωδικαστικός δεν θα είναι απλώς μια επαναλαμβανόμενη διαδικασία, αλλά μια νέα στρατηγική: λιγότερα ακίνητα προς διατήρηση με περισσότερες πιθανότητες για διάσωση της κύριας κατοικίας και μια πιο βιώσιμη ρύθμιση.