Νέα ρύθμιση σε κατασχεμένα ακίνητα: Απλοποίηση πωλήσεων με αναλυτική διαδικασία

Η νέα διαδικασία για την αποδέσμευση κατασχεμένων ακινήτων προκειμένου να πωληθούν, έχει τεθεί σε εφαρμογή, με τη δημοσίευση της απόφασης Α1158/2026 του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, στο ΦΕΚ (4719 Β’/30.7.2026). Αυτή η απόφαση, που βασίζεται στο άρθρο 18 του ν. 5293/2026 και υποστηρίχθηκε από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης και υπουργό Επικρατείας, Κωστή Χατζηδάκη, ανατρέπει το προηγούμενο καθεστώς, επιτρέποντας την πώληση ενός κατασχεμένου ακινήτου χωρίς την προηγούμενη εξόφληση της οφειλής προς το Δημόσιο.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) έχει καλωσορίσει τη νέα ρύθμιση, χαρακτηρίζοντάς τη ως «λύτρωση» για πλήθος ιδιοκτητών που διαπίστωναν την περιουσία τους να παραμένει αδρανής. Η Ομοσπονδία υπογραμμίζει ότι αυτή η αλλαγή καταργεί ένα διαχρονικό αδιέξοδο, προσφέροντας στους πολίτες τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν ή να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους, ακόμα και με ληξιπρόθεσμες οφειλές.

Αυτή η νέα μέθοδος υλοποιεί ένα πάγιο αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ, καθώς για πρώτη φορά επιτρέπεται η πώληση κατασχεμένου ακινήτου και ταυτόχρονα η εξόφληση ενός μέρους της οφειλής από το τίμημα της συναλλαγής, χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση του χρέους πριν από τη μεταβίβαση. Η εφαρμοστική απόφαση της ΑΑΔΕ προσδιορίζει τα κριτήρια και τα στάδια της διαδικασίας με σαφήνεια.

Το αδιέξοδο που αλλαξοπιστεί η ρύθμιση

Μέχρι πρόσφατα, η πώληση κατασχεμένων ακινήτων ήταν σχεδόν αδύνατη, καθώς η ολοκλήρωση της πώλησης προϋπέθετε την εξόφληση του συνόλου της οφειλής. Συνεπώς, εάν υπήρχε ενδιαφέρον από αγοραστή, ο ιδιοκτήτης αδυνατούσε να ολοκληρώσει τη διαδικασία.

Αυτή η κατάσταση δημιούργησε έναν φαύλο κύκλο: οι πολίτες δεν μπορούσαν να πουλήσουν τα ακίνητα τους για να ξεπληρώσουν τα χρέη τους, ενώ το Δημόσιο δεν ήταν σε θέση να εισπράξει τις οφειλές. Πολλοί ιδιοκτήτες είδαν τα ακίνητά τους να μένουν ανενεργά για χρόνια.

Προϋποθέσεις για την πώληση

Με την εισαγωγή του άρθρου 47Α στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, δίνεται η δυνατότητα αποδέσμευσης της κατάσχεσης, αρκεί να συντρέχουν τρεις βασικές συνθήκες:

– Ο πωλητής να διατηρεί φορολογική ενημερότητα (βεβαίωση οφειλής), με παρακράτηση μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου.

– Η πώληση να γίνεται σε δίκαιη αξία, η οποία δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία που ίσχυε κατά τη στιγμή της επιβολής της κατάσχεσης ή από την αντικειμενική αξία, εάν αυτή είναι υψηλότερη.

– Ένα μέρος του τιμήματος να αποδίδεται στο Δημόσιο, με τον συμβολαιογράφο να παρακρατεί τουλάχιστον το 25% της υπολείπουσας οφειλής, ανάλογα με τη φορολογική κατάσταση του πωλητή.

Διαδικασία πώλησης

Η διαδικασία ξεκινά με τη συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών, όπως πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο, πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και, εφόσον χρειάζεται, έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή, που είναι υποχρεωτική σε περιπτώσεις κατάσχεσης άνω των πέντε ετών ή όταν δεν έχει καθοριστεί εμπορική αξία σύμφωνα με την ΠΟΛ 1011/2018.

Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει ηλεκτρονικά την αίτηση μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην ενότητα «Τα Αιτήματά μου», προς την αρμόδια υπηρεσία είσπραξης.

Η υπηρεσία εξετάζει την αίτηση και, αν πληρούνται οι προϋποθέσεις, εκδίδει απόφαση για άρση της κατάσχεσης με διάρκεια ισχύος ενός μήνα, προσδιορίζοντας το ποσό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα πώλησης.

Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος κρατά το προβλεπόμενο ποσό και το αποδίδει στη φορολογική αρχή. Μετά την πληρωμή, εκδίδεται η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση και ο πωλητής λαμβάνει το υπόλοιπο του ποσού.

Δικλείδες προστασίας για τους ιδιοκτήτες

Η νέα διαδικασία περιλαμβάνει σημαντικές δικλείδες ασφαλείας για τους ιδιοκτήτες. Το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη της πραγματικής ή αντικειμενικής του αξίας, ενώ η παρακράτηση υπέρ του Δημοσίου δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από το ποσό πώλησης, ώστε να προστατεύεται ο πωλητής από περαιτέρω οικονομικά βάρη.

Επιπλέον, αν η οφειλή έχει ήδη εξασφαλιστεί από άλλο ακίνητο, τότε το προς πώληση ακίνητο απελευθερώνεται χωρίς περικοπή, δίνοντας στον ιδιοκτήτη τη δυνατότητα να εισπράξει ολόκληρο το ποσό.

Υπολογισμός του παρακρατούμενου ποσού

Η παρακράτηση υπολογίζεται με βάση ένα σύστημα βαθμολόγησης, το οποίο εξετάζει τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη με πέντε αντικειμενικά κριτήρια:

• – Συμμόρφωση στις ρυθμίσεις οφειλών (έως 10 βαθμούς),
• – Συμμόρφωση στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων (έως 20 βαθμούς),
• – Πληρωμές που πραγματοποιήθηκαν μετά την κατάσχεση (έως 15 βαθμούς),
• – Χρόνος που έχει μεσολαβήσει από την κατάσχεση έως την αίτηση (έως 25 βαθμούς),
• – Προέλευση της οφειλής (έως 30 βαθμούς).

Όσο υψηλότερη είναι η συνολική βαθμολογία, τόσο μικρότερο είναι το ποσοστό της παρακράτησης. Συγκεκριμένα:

• – 80-100 βαθμοί: παρακράτηση 25%
• – 60-79 βαθμοί: παρακράτηση 45%
• – 40-59 βαθμοί: παρακράτηση 65%
• – 20-39 βαθμοί: παρακράτηση 85%
• – 0-19 βαθμοί: παρακράτηση 100%

Παράδειγμα εφαρμογής

Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης έχει οφειλή 80.000 ευρώ και συγκεντρώνει την μέγιστη βαθμολογία, το Δημόσιο θα παρακρατήσει 20.000 ευρώ, ήτοι το 25% της οφειλής, αντί να απαιτεί το σύνολο της οφειλής πριν από την πώληση, όπως ίσχυε προηγουμένως.

Σημαντική εξέλιξη για την αγορά ακινήτων

Η ΠΟΜΙΔΑ εκτιμά ότι η νέα ρύθμιση παρέχει μια ουσιαστική και ρεαλιστική λύση σε πλήθος ιδιοκτητών, δίνοντάς τους τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, να μειώσουν τις οφειλές τους και να εισπράξουν το υπόλοιπο του τιμήματος. Παράλληλα, το Δημόσιο εξασφαλίζει την άμεση είσπραξη μέρους των ληξιπρόθεσμων οφειλών, ενώ ακίνητα που παρέμεναν ανενεργά επανεντάσσονται στην αγορά, προάγοντας τη μεγαλύτερη κινητικότητα στον τομέα των ακινήτων.

Διαβάστε επίσης:

Ασπίδα του Αχιλλέα: Άναψε το πράσινο φως από το Ισραήλ και έρχεται η ώρα των υπογραφών

Ο «Νοστράδαμος της AI»: Από την αποθέωση, στη θεαματική κατάρρευση

Real estate: Η Νέα Υόρκη πουλάει και τον αέρα της

Για περισσότερα νέα σχετικά με την επικαιρότητα, μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα.