Αλλαγές στα κοινόχρηστα: Νέες αρμοδιότητες για διαχειριστές πολυκατοικιών

Στις πολυκατοικίες, η καθημερινότητα συχνά εξελίσσεται σε πεδίο συγκρούσεων, με τα απλήρωτα κοινόχρηστα, τις διαφωνίες σχετικά με επισκευές και την αδυναμία λήψης αποφάσεων να κυριαρχούν. Εν τω μεταξύ, ο ρόλος του διαχειριστή παραμένει εγκλωβισμένος σε ένα θεσμικό πλαίσιο που δεν ανταποκρίνεται στις σύγχρονες απαιτήσεις.

Η επιτακτική ανάγκη για εκσυγχρονισμό του θεσμού του διαχειριστή – τόσο ως προς τις αρμοδιότητες όσο και τις ευθύνες του – είναι κάθε μέρα πιο έντονη. Αυτό το ζήτημα επηρεάζει εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς εκτιμάται ότι σχεδόν 2,2 εκατ. κατοικίες σε όλη τη χώρα ανήκουν σε πολυκατοικίες, οι οποίες περιλαμβάνουν τουλάχιστον έξι διαμερίσματα.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, υπάρχουν περίπου 218.150 πολυκατοικίες, με σχεδόν το μισό ποσοστό συγκεντρωμένο στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Επίσης, υπολογίζεται ότι σχεδόν 50% έως 60% των πολυκατοικιών έχουν αναθέσει τη διαχείριση σε εξειδικευμένα γραφεία.

Η αγορά αυτή είναι εκτενής: το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, μέσω των μελών του, εξυπηρετεί περίπου 150.000 πολυκατοικίες, καθώς και πάνω από 1 εκατ. οικογένειες σε όλη την Ελλάδα.

Καθημερινές διαμάχες που αδρανούν τις πολυκατοικίες

Στην πράξη, οι διαχειριστές προχωρούν μπροστά σε μια σειρά από προκλήσεις που μπορούν να ανακόψουν τη σωστή λειτουργία μιας οικοδομής. Συχνά, το πιο σοβαρό πρόβλημα είναι η άρνηση πληρωμής των κοινών εξόδων από ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, με αποτέλεσμα οι συνεπείς ιδιοκτήτες να επιβαρύνονται οικονομικά.

Επιπλέον, η λήψη αποφάσεων για απαραίτητες εργασίες αποδεικνύεται εξαιρετικά δύσκολη. Η χαμηλή συμμετοχή στις συνελεύσεις, οι αντιπαραθέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και η αδυναμία συγκέντρωσης απαιτούμενων πλειοψηφιών καθυστερούν ακόμη και θεμελιώδεις παρεμβάσεις.

Ανελκυστήρες, υδραυλικές εγκαταστάσεις, πυρασφάλεια, κεντρική θέρμανση, ενεργειακές αναβαθμίσεις και συντήρηση κοινών χώρων είναι μόνο μερικά από τα ζητήματα που συχνά γίνονται αφορμή για αντιπαραθέσεις.

Αυτή η κατάσταση έχει σαν αποτέλεσμα την αποφυγή των ιδιοκτητών να αναλάβουν το ρόλο του διαχειριστή. Σε πολλές περιπτώσεις, κανείς δεν επιθυμεί να αναλάβει την ευθύνη της είσπραξης χρημάτων ή των αποφάσεων που μπορεί να προκαλέσουν αντιδράσεις.

Στην εξίσωση εισέρχονται επίσης οι παλαιοί κανονισμοί των πολυκατοικιών, που συχνά περιλαμβάνουν ασαφείς ή ξεπερασμένες διατάξεις. Έτσι, ζητήματα που θα μπορούσαν να επιλυθούν με σαφή κανόνα καταλήγουν σε προσωπικές συγκρούσεις μεταξύ των ενοίκων.

Προβλήματα από κλειστά διαμερίσματα και απομακρυσμένα ιδιοκτησία

Ένα ακόμη πιο πολύπλοκο θέμα είναι τα κλειστά διαμερίσματα, ειδικά όταν οι ιδιοκτήτες τους κατοικούν εκτός Ελλάδας.

Τα πολλά ακίνητα που μένουν ανεκμετάλλευτα μπορούν να προκαλέσουν δύσκολες καταστάσεις σχετικά με τα κοινόχρηστα. Συχνά, οι ιδιοκτήτες αδυνατούν να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους ή είναι δύσκολο να εντοπιστούν και να επικοινωνήσουν με τη διαχείριση.

Αυτή η κατάσταση έχει επιδεινωθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς πολλά ακίνητα έχουν αποκτηθεί από ξένους επενδυτές μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα. Η διαδικασία που μεσολαβεί από την αγορά ενός ακινήτου μέχρι την επαναχρησιμοποίησή του μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης μπορεί να είναι χρονοβόρα.

Κατά τη διάρκεια αυτού του διαστήματος, η πολυκατοικία λειτουργεί κανονικά και αντιμετωπίζει έξοδα, καθιστώντας δύσκολη την είσπραξη των αναγκαίων ποσών. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζει στο εξωτερικό, ενώ οι εκπρόσωποί του στην Ελλάδα, όπως μεσιτικά γραφεία ή εταιρείες διαχείρισης, συχνά δεν είναι διαθέσιμοι για την κάλυψη των οικονομικών υποχρεώσεων.

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ενός μεγάλου οικιστικού συγκροτήματος στην Κηφισιά, όπου η διαχείριση αντιμετώπισε σημαντικά προβλήματα στην είσπραξη κοινοχρήστων από ακίνητα ξένων ιδιοκτητών.

Σε μία περίπτωση, μεσιτικό γραφείο είχε μεσολαβήσει για την πώληση διαμερίσματος σε επενδυτή από το Ντουμπάι. Όταν προέκυψε η ανάγκη καταλογισμού των κοινοχρήστων, το γραφείο φέρεται να αρνήθηκε να δώσει τα στοιχεία του νέου ιδιοκτήτη, επικαλούμενο ζητήματα προστασίας προσωπικών δεδομένων.

Η εκκρεμότητα διήρκεσε σχεδόν τρία χρόνια, μέχρι το ακίνητο να πουληθεί σε Έλληνα αγοραστή, διευκολύνοντας την επίλυση της συσσωρευμένης υποχρέωσης.

Χρέος 7.500 ευρώ από ακίνητο με Χρυσή Βίζα

Μια άλλη ενδιαφέρουσα περίπτωση στο ίδιο συγκρότημα αφορά ένα μεγάλο διαμέρισμα που αποκτήθηκε από Κινέζο επενδυτή μέσω της Χρυσής Βίζας.

Η ιδιοκτήτρια δεν είχε προηγουμένως ενημερωθεί για τις υποχρεώσεις που σχετίζονται με τη λειτουργία της πολυκατοικίας, ενώ η διαχείριση δεν είχε τη δυνατότητα άμεσης επικοινωνίας μαζί της.

Το χρέος για τα κοινόχρηστα ανήλθε τελικά σε 7.500 ευρώ. Ένα μέρος του ζητήματος επιλύθηκε με την αλλαγή εκπροσώπησης του ακινήτου και την τακτοποίηση σημαντικού μέρους της οφειλής.

Παρ’ όλα αυτά, το πρόβλημα συνεχίζεται, με νέα χρέη να συσσωρεύονται, καθώς το μεσιτικό γραφείο που είχε αναλάβει τη διαχείριση δήλωνε ότι δεν μπορούσε να καλύψει τις υποχρεώσεις μέχρι να βρεθεί νέος ενοικιαστής.

Η περίπτωση αυτή αναδεικνύει την απομάκρυνση που μπορεί να υπάρξει μεταξύ ιδιοκτησίας, διαχείρισης και υποχρεώσεων πληρωμής των κοινών εξόδων.

Αλλαγές με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας

Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας, που βρίσκεται σε διαδικασία επεξεργασίας, αποσκοπεί στη δημιουργία ενός πιο ξεκάθαρου θεσμικού πλαισίου για τις πολυκατοικίες.

Κεντρικός στόχος είναι η θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή και η δημιουργία σαφέστερων κανόνων σχετικά με τις αρμοδιότητες, τη νομιμοποίησή του και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται ένα κτίριο.

Παράλληλα, μελετάται η καθιέρωση μιας ταχύτερης νομικής διαδικασίας για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων, προκειμένου οι διαχειριστές να μην αναγκάζονται σε χρονοβόρες διαδικασίες για την είσπραξη μικρών αλλά κρίσιμων για τη λειτουργία της πολυκατοικίας οφειλών.

Στο τραπέζι υπάρχει και πρόταση για διασύνδεση της πώλησης ενός ακινήτου με την κανονικοποίηση των οφειλών του προς την πολυκατοικία.

Συγκεκριμένα, προτείνεται ότι ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί να πουλήσει το ακίνητό του θα πρέπει να προσκομίζει στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή για την απουσία οφειλών κοινοχρήστων. Αυτή η δήλωση θα μπορούσε να εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr και να προσαρτάται στο συμβόλαιο μεταβίβασης.

Με αυτή τη διαδικασία θα καθίσταται δυνατή η δημιουργία ενός μηχανισμού που θα λειτουργεί σαν δικλείδα προστασίας για τους συνεπείς ιδιοκτήτες, περιορίζοντας την πιθανότητα μετακύλισης των κόστους των παλαιών οφειλών στους υπόλοιπους ενοίκους.

Θυροκόλληση για διαταγές πληρωμής

Ακόμη μία προτεινόμενη αλλαγή αφορά τον τρόπο επιδόσεως των διαταγών πληρωμής σε ιδιοκτήτες που δεν τηρούν τις υποχρεώσεις τους ως προς τα κοινά έξοδα.

Σήμερα, η διαδικασία είναι ιδιαίτερα δύσκολη, ειδικά όταν ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό και δεν υπάρχει άμεση επαφή μαζί του. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η αναζήτησή του μπορεί να απαιτήσει συνεννοήσεις με το υπουργείο Εξωτερικών και όλη την αρμόδια πρεσβεία.

Η πρόταση περιλαμβάνει τη δυνατότητα επίδοσης της διαταγής πληρωμής απευθείας στην κατοικία, ακόμα και μέσω θυροκόλλησης.

Αυτή η αλλαγή θα μπορούσε να επιταχύνει τη διαδικασία και να δώσει στους διαχειριστές ένα πιο αποτελεσματικό εργαλείο για την αντιμετώπιση των οφειλών.

Το ζητούμενο δεν είναι μόνο η διαχείριση των κοινοχρήστων, αλλά και η δημιουργία ενός ανανεωμένου θεσμικού πλαισίου που θα μπορεί να αντιμετωπίσει την πραγματικότητα όπου οι πολυκατοικίες φιλοξενούν περισσότερους ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό, περισσότερα κλειστά ακίνητα και απαιτούν αυξημένη συντήρηση και ενεργειακή αναβάθμιση.

Για τους συνεπείς ιδιοκτήτες, η αναζήτηση ενός πιο δίκαιου συστήματος είναι κρίσιμη. Για τους διαχειριστές, απαιτείται ένα σαφές πλαίσιο αρμοδιοτήτων. Και για τις πολυκατοικίες, η ανάγκη λήψης βασικών αποφάσεων χωρίς χρόνια αλληλοκατηγορίες είναι επιτακτική.