Αναζητώντας απαντήσεις: Γιατί οι λογαριασμοί κοινόχρηστων παραμένουν ψηλοί χωρίς θέρμανση

Κάθε χειμώνα, χιλιάδες νοικοκυριά σε πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση βρίσκονται μπροστά στο ίδιο δίλημμα: ορισμένοι επιθυμούν τη λειτουργία του λέβητα, άλλοι προτιμούν τη θέρμανση μέσω κλιματιστικών ή ηλεκτρικών συσκευών, ενώ αρκετοί δυσκολεύονται να αντεπεξέλθουν στις αυξημένες δαπάνες των κοινοχρήστων.

Οι αντιπαραθέσεις, ωστόσο, δεν επιλύονται με μια απλή απόφαση σχετικά με την ενεργοποίηση ή απενεργοποίηση του καυστήρα.

Αρωγός στη διαχείριση αυτών των προκλήσεων είναι ο κανονισμός της πολυκατοικίας, οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης, οι μηχανισμοί κατανομής των δαπανών και η δυνατότητα νόμιμης αυτονόμησης για κάθε διαμέρισμα.

Είναι κρίσιμο να κατανοήσουμε τις δύο κύριες περιπτώσεις: εκείνη του ιδιοκτήτη που επιλέγει να μην χρησιμοποιεί τα καλοριφέρ του και αυτήν του ιδιοκτήτη που έχει αποσυνδεθεί νομίμως από το κοινό σύστημα.

Αυτή η διαφοροποίηση μπορεί να επηρεάσει και το ύψος των κοινοχρήστων που πρέπει να πληρώσει ο κάθε ιδιοκτήτης.

Πρέπει να πληρώνετε για θέρμανση αν δεν τη χρησιμοποιείτε;

Ένα από τα συχνά ζητήματα αφορά τους ενοίκους που αποφασίζουν να κρατούν μόνιμα κλειστά τα θερμαντικά σώματα στο διαμέρισμά τους.

Πολλοί στρέφονται σε κλιματιστικά ή ηλεκτρικά θερμαντικά σώματα, πιστεύοντας ότι αν δεν καταναλώνουν πετρέλαιο από την κεντρική εγκατάσταση, δεν θα πρέπει να επιβαρυνθούν με τα αντίστοιχα κοινόχρηστα.

Ωστόσο, η απόφαση να μη χρησιμοποιούνται τα καλοριφέρ δεν εξασφαλίζει αυτόματα την απαλλαγή από τις δαπάνες κεντρικής θέρμανσης.

Η αναλογία των εξόδων για κάθε διαμέρισμα καθορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και το σύστημα κατανομής δαπανών.

Σε κτήρια χωρίς ατομική μέτρηση της κατανάλωσης, οι ιδιοκτήτες ίσως υποχρεωθούν να συμμετάσχουν στις δαπάνες καυσίμου, ανεξαρτήτως της χρήσης των καλοριφέρ τους.

Σε πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης και μετρητές, οι επιβαρύνσεις λαμβάνουν υπόψη τις μετρήσεις και τις προδιαγραφές της εγκατάστασης.

Ακόμη και με την αυτονομία, η μηδενική κατανάλωση ίσως δεν συνεπάγεται μηδενική χρέωση.

Η κατανομή εξόδων μπορεί να περιλαμβάνει επιβαρύνσεις που δε σχετίζονται αποκλειστικά με την ατομική χρήση.

Προϋποθέσεις για την αυτονόμηση θέρμανσης

Η δυνατότητα αποσύνδεσης από την κεντρική θέρμανση προβλέπεται στο άρθρο 127 του νόμου 4495/2017, με συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί να εγκαταστήσει ανεξάρτητο σύστημα θέρμανσης μπορεί να αρχίσει τη διαδικασία υποβάλλοντας έγγραφο αίτημα στον διαχειριστή για σύγκληση γενικής συνέλευσης.

Κατά τη συνέλευση, εξετάζεται η πρόταση αποσύνδεσης και εγκατάστασης αυτόνομου συστήματος.

Ωστόσο, ακόμα και αν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες απορρίψουν την πρόταση, η αυτονόμηση μπορεί να ισχύσει αν η γενική συνέλευση είτε αρνηθεί είτε δεν αποφασίσει εντός 30 ημερών από την πρώτη σύγκληση. Στην περίπτωση αυτή, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να προχωρήσει στην αποσύνδεση εφόσον πληρούνται οι νομικές προϋποθέσεις.

Οι σχετικές εργασίες είναι με δική του οικονομική συμμετοχή.

Η νέα εγκατάσταση θα πρέπει να πληροί προδιαγραφές όπως:

• Να προάγει τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης του διαμερίσματος.
• Να συμμορφώνεται με τις ισχύουσες τεχνικές και πολεοδομικές απαιτήσεις.
• Να μη βλάπτει τη θέρμανση των άλλων ενοίκων.
• Προβλέπεται η ενημέρωση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών πριν ξεκινήσουν οι εργασίες.

Επομένως, η αυτονόμηση είναι δικαίωμα υπό αυστηρούς όρους και δεν συνιστά μια απλή απόφαση αποσύνδεσης από τα κοινά έξοδα.

Κοινά έξοδα για αυτονομηθέντες ιδιοκτήτες

Σημαντικό στοιχείο της νομοθεσίας είναι οι οικονομικές υποχρεώσεις όσων έχουν αποσυνδεθεί νομίμως από το κεντρικό σύστημα.

Σύμφωνα με το Π.Δ. 420/1987, όπως τροποποιήθηκε από τον νόμο 4495/2017, σε περίπτωση αυτονόμησης σύμφωνα με τη διαδικασία, ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από τις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμου της κεντρικής θέρμανσης.

Ωστόσο, δεν παύει να έχει οικονομικές υποχρεώσεις αναφορικά με την κοινή εγκατάσταση.

Ο ιδιοκτήτης συνεχίζει να συμμετέχει:

• Στις δαπάνες προληπτικής συντήρησης του κεντρικού συστήματος.
• Στις έκτακτες δαπάνες που σχετίζονται με την εγκατάσταση, όπως προβλέπεται από τον κανονισμό.

Η πλήρης απαλλαγή από αυτές τις υποχρεώσεις μπορεί να επιτευχθεί μόνο εφόσον υπάρξει η σχετική απόφαση με την απαιτούμενη πλειοψηφία των συνιδιοκτητών.

Δηλαδή, ένα διαμέρισμα με αυτόνομη θέρμανση μπορεί να εξακολουθεί να επιβαρύνεται με μέρος των εξόδων συντήρησης της κεντρικής εγκατάστασης, ακόμα κι αν έχει σταματήσει να καταναλώνει πετρέλαιο.

Αυτό προσδιορίζει τη διαφορά μεταξύ νομίμως αποσυνδεδεμένων και εκείνων που απλά δεν χρησιμοποιούν τα καλοριφέρ.

Προβλήματα πληρωμών στην πολυκατοικία

Στην πράξη, το μεγαλύτερο πρόβλημα σε πολλές πολυκατοικίες δεν είναι μόνο οι διαφορές γνώμης για τη θέρμανση αλλά και η δυσκολία συγκέντρωσης των χρημάτων για την αγορά πετρελαίου.

Για παράδειγμα, μπορεί να υπάρξει απόφαση για τη λειτουργία του καυστήρα, όμως κάποιοι ιδιοκτήτες πιθανόν να καθυστερούν να τακτοποιήσουν τις υποχρεώσεις τους.

Αν προκύψει τέτοιο ζήτημα, ακόμη κι όταν η πλειονότητα των ενοίκων επιθυμεί να λειτουργήσει η θέρμανση, η διαχείριση μπορεί να μην έχει πρόσβαση στο απαιτούμενο ποσό για την προμήθεια καυσίμου.

Εάν η πολυκατοικία δεν διαθέτει επαρκές αποθεματικό, η έναρξη της κεντρικής θέρμανσης ενδέχεται να καθυστερήσει ή να προμηθευτούν λιγότερα καύσιμα.

Μία εφικτή λύση είναι η προσωρινή ενίσχυση του αποθεματικού της πολυκατοικίας, ακολουθώντας τις προβλεπόμενες διαδικασίες, προκειμένου να διασφαλιστούν τα απαραίτητα κεφάλαια.

Ωστόσο, αυτή η λύση δεν σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες με οφειλές απαλλάσσονται από την υποχρέωση καταβολής των κοινοχρήστων.

Δικαιώματα της πολυκατοικίας για απλήρωτα κοινόχρηστα

Εφόσον οι οφειλές είναι σωρευτικές και οι ιδιοκτήτες αδυνατούν να ανταποκριθούν οικονομικά, η διαχείριση έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει τα ποσά.

Η γενική συνέλευση μπορεί να εξουσιοδοτήσει τον διαχειριστή να προχωρήσει σε νομικές ενέργειες για την είσπραξη των οφειλόμενων κοινοχρήστων.

Όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου, είναι δυνατόν να εκδοθεί και διαταγή πληρωμής.

Ωστόσο, ακόμη και με την έναρξη των νομικών διαδικασιών, αυτό δε σημαίνει ότι τα χρήματα θα εισπραχθούν άμεσα.

Αυτό σημαίνει ότι μια πολυκατοικία μπορεί να βρεθεί προσωρινά χωρίς κεντρική θέρμανση, παρά τις προθέσεις αρκετών ιδιοκτητών να καλύψουν τη συμμετοχή τους.

Τι οφείλουν να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες πριν τον χειμώνα

Οι διαφωνίες σχετικά με την κεντρική θέρμανση μπορούν να περιοριστούν εάν όλοι οι ενδιαφερόμενοι κατανοούν εκ των προτέρων τις οικονομικές τους υποχρεώσεις και τις διαδικασίες της πολυκατοικίας.

Προτού ξεκινήσει η λειτουργία του καυστήρα, είναι απαραίτητο να έχει ξεκαθαριστεί ο τρόπος κατανομής των δαπανών, η κατάσταση των οφειλών και η επάρκεια του διαθέσιμου αποθεματικού.

Όσοι επιθυμούν να εγκαταστήσουν ανεξάρτητη θέρμανση πρέπει να ακολουθήσουν τη νόμιμη διαδικασία, ώστε να διασαφηνιστεί ποιες χρεώσεις παύουν και ποιες παραμένουν.

Το πιο σημαντικό για τους ιδιοκτήτες είναι να κατανοήσουν τη διαφορά ανάμεσα στη μη χρήση του καλοριφέρ και στην νόμιμη αυτονόμηση από την κεντρική θέρμανση.

Στην πρώτη περίπτωση, μπορεί να εξακολουθούν να υφίστανται δαπάνες καυσίμου. Στη δεύτερη, προβλέπεται απαλλαγή από την κατανάλωση, αλλά όχι απαραίτητα από όλες τις κοινές υποχρεώσεις.

Στις δύο περιπτώσεις, ο κανονισμός της πολυκατοικίας και η ισχύουσα νομική νομοθεσία καθορίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών.