Ακίνητα: Οι προϋποθέσεις εξαγοράς του Δημοσίου και η αποδέσμευση μεταβιβάσεων με χρέη

Ένα ακίνητο μπορεί να παραμένει αναξιοποίητο για μεγάλο διάστημα, όταν το Δημόσιο κατέχει μόνο ένα μικρό ποσοστό και οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να φτάσουν σε συμφωνία για τη διαχείρισή του. Παράλληλα, επιχειρηματίες που επιθυμούν να πουλήσουν τα προσωπικά τους ακίνητα συναντούν συχνά εμπόδια λόγω των εταιρικών τους χρεών. Το νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο είναι σε φάση δημόσιας διαβούλευσης, προτείνει λύσεις και για τις δύο αυτές περιπτώσεις.

Στα άρθρα 349 και 350, ορίζεται η διαδικασία με την οποία ο ιδιώτης που κατέχει τη μεγαλύτερη ποσοστιαία μερίδα ενός ακινήτου που ανήκει και στο Δημόσιο μπορεί να ζητήσει την εξαγορά του κρατικού μεριδίου. Το άρθρο 297 επισημαίνει πότε οι οφειλές μιας εταιρείας δεν θα αποτελούν εμπόδιο στη μεταβίβαση ακινήτου από άτομο που ευθύνεται για αυτές.

### Διαδικασία Εξαγοράς Μεριδίου Δημοσίου

Η διαδικασία αφορά ακίνητα που περιλαμβάνονται σε κληρονομικές διαφορές και στα οποία το Δημόσιο κατέχει μειοψηφικό ποσοστό. Αν έχουν παρέλθει πέντε χρόνια από την επαγωγή της κληρονομίας χωρίς ολοκλήρωση διαδικασίας εξαγοράς, τότε η παραμονή του κρατικού μεριδίου κρίνεται μη ωφέλιμη. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιώτης με την πλειοψηφία μπορεί να καταθέσει αίτημα αγοράς μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής του Ηλεκτρονικού Μητρώου Κοινωφελών Περιουσιών.

Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο ανήκει 75% σε ιδιώτη και 25% στο Δημόσιο, ο ιδιώτης μπορεί να ζητήσει την αγορά του κρατικού μεριδίου. Η αίτηση πρέπει να συνοδεύεται από εκτίμηση της αγοραίας αξίας, που θα διενεργείται από δύο πιστοποιημένους εκτιμητές, καθώς και από εγγυητική επιστολή κατατεθειμένη σε τράπεζα.

Το τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εκτιμημένη αξία ή την αντικειμενική αξία που αναλογεί στο μερίδιο. Αν η εκτιμημένη αξία είναι 40.000 ευρώ και η αντικειμενική 35.000 ευρώ, η προσφορά πρέπει να είναι τουλάχιστον 40.000 ευρώ. Αντίθετα, αν η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη, αυτή θα θεωρείται το κατώτατο όριο.

Τα έξοδα των εκτιμήσεων βαρύνουν τον αιτούντα. Ο ενδιαφερόμενος θα καταβάλει δύο παράβολα, τα οποία θα επιστραφούν μόνο αν η διαδικασία εξαγοράς δεν ολοκληρωθεί. Η έγκριση της πρότασης γίνεται με απόφαση που αναρτάται στην ηλεκτρονική εφαρμογή.

Εάν δεν προχωρήσει η εξαγορά, θα γίνει προσπάθεια να διανεμηθεί το ακίνητο. Αν αυτό αποδειχθεί αδύνατο, ο αρμόδιος φορέας μπορεί να προχωρήσει σε εκποίηση, ενημερώνοντας τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες τουλάχιστον ένα μήνα νωρίτερα. Αν αυτοί αρνηθούν ή δεν ανταποκριθούν, το Δημόσιο μπορεί να προχωρήσει ως εκπρόσωπός τους.

### Διαχείριση Μεταβίβασης Ακινήτων με Εταιρικά Χρέη

Το άρθρο 297 αφορά άτομα που ευθύνονται αλληλεγγύως με μια εταιρία για φορολογικές υποχρεώσεις. Ένας διαχειριστής μπορεί να αντιμετωπίσει οφειλές της εταιρείας που μπορεί να δημιουργήσουν προβλήματα κατά την έκδοση φορολογικής ενημερότητας.

Τα πρόσωπα που τα τελευταία δύο χρόνια της θητείας τους δεν έχουν συμμετοχή άνω του 5% στην εταιρεία (ή 0,5% αν είναι εισηγμένη), δεν θα επηρεάζονται από τις εταιρικές υλικές υποχρεώσεις που έχουν τακτοποιηθεί. Οι συμμετοχές των συζύγων ή συγγενών πρώτου και δεύτερου βαθμού περιλαμβάνονται στην υπολογισμό.

Για αυτούς που ξεπερνούν τα παραπάνω όρια, δεν θα επιβάλλεται παρακράτηση από το τίμημα ούτε βάρος στο ακίνητο, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις του νομοσχεδίου. Αν οι όροι δεν τηρούνται, η παρακράτηση μπορεί να φτάσει έως το 7% του τιμήματος με αντίστοιχες εγγυήσεις για τις υπόλοιπες οφειλές.

### Δημιουργία Ηλεκτρονικής Τράπεζας Αξιών

Το νομοσχέδιο εισάγει και την ίδρυση μιας ηλεκτρονικής Τράπεζας Αξιών Ακινήτων, που θα επιτρέπει την παρακολούθηση των αξιών στην αγορά. Η βάση δεδομένων θα περιλαμβάνει στοιχεία από δημόσιους φορείς για μεταβιβάσεις, μισθώσεις και αξίες ακινήτων, με τα δεδομένα των ιδιωτών να εξασφαλίζουν τη συνεργασία μέσω μνημονίων.

Τα δεδομένα θα πρέπει να μην περιέχουν προσωπικές πληροφορίες που ταυτοποιούν άτομα και θα συλλέγονται με τις αντίστοιχες υπουργικές αποφάσεις για ασφάλεια και τήρηση.

### Ακαδημαϊκή Υποχρέωση ΕΝΦΙΑ για Μοναστήρια

Με τα άρθρα 293 και 294, η Εκκλησία της Ελλάδος καθίσταται υπεύθυνη για την υποβολή δηλώσεων Ε9 και τον φόρο ακινήτων που αφορούν περιουσίες Ιερών Μονών, μέσω της Εκκλησιαστικής Κεντρικής Υπηρεσίας Οικονομικών (ΕΚΥΟ).

Αυτή η ρύθμιση ισχύει μόνο για τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων και δεν επηρεάζει καμία άλλη κατηγορία ή υπάρχουσες απαλλαγές για ακίνητα που είναι αποκλειστικά για θρησκευτικούς ή κοινωνικούς σκοπούς.